王建民：臺灣房地產市場發(fā)展的經(jīng)驗與啟示

    作者 王建民

     大陸各地房價的持續(xù)上漲，讓民眾對未來大陸房地產市場發(fā)展出現(xiàn)許多擔憂。那么，對岸臺灣房地產市場的發(fā)展歷史與經(jīng)驗教訓，對大陸未來房地產市場的發(fā)展與走向具有一定的啟示意義。

    （一）臺灣房地產市場發(fā)展景氣循環(huán)有明顯的周期性：一般是房價上漲—政府出臺政策抵制房價——房價回穩(wěn)——房價下跌——政府采取措施鼓勵購房、刺激房價——房價上漲——再抵制房價，形成典型的周期。而內外經(jīng)濟大環(huán)境，又對周期性長短產生影響。有長周期，也有短周期。

   （二）經(jīng)濟增長繁榮與房地產市場呈現(xiàn)正相關關系

    總體經(jīng)濟好，市場繁榮，房地產市場也才會景氣；否則總體經(jīng)濟不景氣或衰退，則難支撐房地產市場的發(fā)展與繁榮。據(jù)專家研究對臺灣房價與GDP的相關性分析，呈現(xiàn)強相關性。1971-1980年，臺灣經(jīng)濟增長9.6%；1981-1990年平均增長8.1%，1991-2000年平均增長6.4%，2001-2008年平均增長4.3%，馬英九執(zhí)政時期2008-2015年平均增長3%左右。房地產價格顯著上漲，常常發(fā)生在經(jīng)濟繁榮時期。

    一般講，在經(jīng)濟快速發(fā)展與居民收入較快增長時期，房價上漲較快，但市場與價格波動大（臺灣70年代到80年代差不多20年時間）。在經(jīng)濟發(fā)展進入中低速增長后，房價波動變下，很少有大起大落的變化特征，總體房價是在波動中上升（臺灣自上世紀90年代開始到目前）。如此觀察，大陸房價大漲以2005年開始到2016年只有10年多點時間，可能還會有一股上漲空間，預示未來五年后可能進入小幅波動期。

     不過，房地產在整體經(jīng)濟中的地位隨著經(jīng)濟階段性發(fā)展會下降，不會一直成為支柱性產業(yè)。如今，臺灣房地產在國民經(jīng)濟的地位與影響非常有限，房產與房價不再是經(jīng)濟業(yè)與民眾主要關注的核心議題。

（三）房地產價格的持續(xù)大漲，遲早會發(fā)生房地產泡沫，但不動產仍最保值

    就日本與臺灣經(jīng)濟或房地產市場發(fā)展經(jīng)驗觀察，在經(jīng)濟經(jīng)歷一段繁榮與房價大漲之后，會出現(xiàn)泡沫破滅現(xiàn)象，房價會持續(xù)或顯著下跌。大陸房價一波接一波上漲，雖有調整，但還未出現(xiàn)重大泡沫（海南與北海只是早期不成熟下的局部泡沫），專家的多次預測都以失敗教給，尤其是京滬指標性城市房市更為典型。就臺灣經(jīng)驗看，未來大陸發(fā)生房地產泡沫的可能性是存在的，可能遇到重大經(jīng)濟事件就會出現(xiàn)。一是未來房地產稅的正式實施或經(jīng)濟的硬著陸等都有可能導致房地產泡沫破滅。二是地產企業(yè)高負債、高杠桿一旦遇到資金鏈斷裂，可能引發(fā)房市出現(xiàn)逆轉。

    不過，以臺灣房地產市場發(fā)展經(jīng)驗看，房價有漲有跌，但漲多跌少，有多次暴漲但很少有多次暴跌；漲價次金數(shù)遠多于下跌次數(shù)，漲幅遠大于跌幅，長期房產升值，就是說不動產仍是最保值的資產。同時，房租收益遠遠追不上房屋漲價收益。

    （四）地區(qū)或城市房價差異顯著

   海岸兩岸房地產市場在這方面的情況非常相似。北京與上海的房價似只漲不跌，一輪又一輪的上漲，房價已超過許多發(fā)達國家城市的房價。但本部的西安與重慶也是國際級的大都市，不論經(jīng)濟形勢如何，房價漲不起來。近年重慶市經(jīng)濟增長最快，但房價卻沒有明顯上漲（目前平均每平6300元，新房7500元）。

    臺灣島本來就不大，但各地區(qū)或主要城市房價相差甚大，長期存在?？傮w上是從南向北房價呈現(xiàn)顯著上漲趨勢：臺南市、高雄市——臺中市——臺北市、新北市與桃園市。其中以臺北市為中心及周邊地區(qū)房價堅挺，一直呈現(xiàn)較快上漲態(tài)勢。而高雄市與臺南市近20年來沒有明顯變化，一直處于低位。這與經(jīng)濟發(fā)展程度、人口流動與收入水平有密切相關。臺灣人口流動呈現(xiàn)由南向北轉移過程，而且臺北市、新北市與桃園市成為人口主要流入地區(qū)，也是房價一直堅挺地區(qū)。作為臺灣第二大城市的高雄市房價一直上漲泛力，關鍵在于以傳統(tǒng)產業(yè)為主，缺乏新興高科技產業(yè)，人口相對老化，增長慢。

    （五）后工業(yè)化時期非經(jīng)濟因素與拆遷問題對房地產開發(fā)影響增大，增加時間與資金雙成本

      一是進入后工業(yè)化社會之后，房地產開發(fā)，很少再有成片空地或大規(guī)模的房地產開發(fā)，主要是舊城改造或舊房拆遷改造的房地產開發(fā)，開發(fā)面積與樓盤規(guī)模較小，但拆遷成本大。臺灣最具爭議拆遷案是臺北市文林苑拆遷改造案。這個拆遷案從到2007年簽字同意拆遷改造，到2016年完成建房交屋整整10年時間，房價上漲了3倍，從改造前每坪30多萬元漲到2016年9月每坪95萬元。另一個最具爭議的拆遷案是臺北市場永春都更案，持續(xù)16年，2016年8月最后一個“殺釘子戶”或“拒遷戶”被強制拆除，才于2016年9月開始動工興建。二是非經(jīng)濟因素如政治、社會因素對房市政策與走勢有重要影響。近年來臺灣的“打房”政策與房價下跌、房市走衰，是公民運動、居住正義社會政治氣氛壓力下造成的?？挛恼墚斶x臺北市長后，向開發(fā)商宣戰(zhàn)。日勝生公開在臺北市三個開發(fā)案被市政府起訴，日前法院判賠33億元，公司無奈決定以賠款方式放棄三個開發(fā)案。遠雄大巨蛋開發(fā)案（棒球館）更是民粹政治下的惡例，經(jīng)過2年多時間的糾纏與斗爭，臺北市政府決定與遠雄解約，十多年工程建設不知未來的結果。三是當局在民粹壓力下強勢“打房”，不斷增加社會住宅，影響房市。解決拆遷爭議的經(jīng)驗是，須有完備的法律規(guī)定，同時嚴格依法行使，不應受非經(jīng)濟因素（如政治、社會）干擾，否則后遺癥會嚴重。

   （六）完善的稅收、政策體系是房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。房地產政策調控是一個持續(xù)不斷的過程，刺激與促進交替使用。臺灣調控房價政策手段比較有效，每次房價大漲之后（一般在三年時間），在抑制或打壓政策措施下，房價就迅速回穩(wěn)。不像大陸房價，調控政策效果有限，幾乎每次調控還會造成房價的新一輪上漲。臺灣的經(jīng)驗值得重視，多管齊下，行政、信貸、稅收等措施均須使用。

    臺灣財政與稅收制度較為健全，不存在土地財政問題，地方政府不會通過炒作或出讓土地支持財政，因此地價未成為導致房價持續(xù)上漲的重要因素，地價有漲有落，并不是一直大漲。

    （七）房地產證券化逐步成為新的趨勢

    房地產證券化對拓寬房地產投融資渠道、分散房地產市場風險、健全房地產市場機制及增加民眾投資理財?shù)染哂兄匾饬x。2002年7月，臺灣“行政院”通過“不動產證券化條例”，2003年完成立法，隨后實施，對激活房地產市場發(fā)揮了重要作用。臺灣先后發(fā)行“富邦1號”、“國泰1號”、“新光1號”等房地產信托投資基金（REITS），整體收益率在3%左右，在臺灣利益1%情況下仍屬較好收益率。

     大陸房地產市場發(fā)展與臺灣上世紀80年代未期與90年代初期的暴漲與隨后泡沫破裂階段的情境有類似性，但因經(jīng)濟體制與大互不干涉的差異，仍無法完全類比，形勢更為復雜。但臺灣房地產市場發(fā)展的諸多經(jīng)驗與教訓，仍有重要的參考價值。      

    華夏經(jīng)緯網(wǎng)專稿 如需轉載請注明來源