老人、老樓與新電梯：上下樓紛爭(zhēng)如何休？如何解決？

　　老人、老樓與新電梯：上下樓紛爭(zhēng)如何休

　　編者按

　　近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的全面展開(kāi)，加裝電梯成為呼聲很高的改造項(xiàng)目，而與高需求對(duì)應(yīng)的是相對(duì)緩慢的安裝進(jìn)程和頻發(fā)的鄰里糾紛。加裝電梯是好事，卻為何成了難題?不同樓層居民的利益訴求該如何平衡?裝不上電梯的老樓能否解決老人的出行問(wèn)題?對(duì)于邁入老齡化社會(huì)的我們，考驗(yàn)或許才剛剛開(kāi)始。

　　經(jīng)過(guò)8個(gè)月的等待，2021年6月，張健(化名)所在小區(qū)的12棟單元樓，有5棟安裝上了電梯。從11月開(kāi)始，小區(qū)便再次動(dòng)員剩余的單元樓也安裝電梯。

　　這是山西太原一個(gè)建于1999年的小區(qū)，所有單元都是六七層高。因?yàn)槭菃挝粸槁毠そǖ募覍俅笤?，房屋質(zhì)量好，物業(yè)服務(wù)跟得上，張健覺(jué)得生活很舒適?！拔ㄒ坏娜秉c(diǎn)就是沒(méi)有電梯，我想，以后年歲更大了，還爬得動(dòng)樓梯嗎?”他今年60歲，住在4樓，前兩年與妻子看了不少電梯房。

　　2020年太原開(kāi)始進(jìn)行老舊小區(qū)改造，這個(gè)小區(qū)成功申請(qǐng)了電梯安裝，張健覺(jué)得這樣就不必再換房了，省錢省事，積極幫忙張羅著業(yè)主們簽字同意。他原本擔(dān)心一層和二層的業(yè)主有顧慮，尤其是一層的兩戶業(yè)主都未自住，沒(méi)想到他們直接同意安裝，“都是同事，樓上樓下的，沒(méi)必要搞得不愉快”。

　　張健所在的單元順利得到了全部住戶的同意。相鄰單元?jiǎng)t在業(yè)主全部簽字同意后，一層中的一戶中途反悔，并阻撓施工隊(duì)繼續(xù)作業(yè)。

　　1 為電梯對(duì)簿公堂

　　打好的地基露在單元門口，鄰里之間打起了官司。

　　一層用戶的擔(dān)心顯而易見(jiàn)。低層無(wú)法享受電梯帶來(lái)的便利，反而有采光被遮擋、電梯噪音等問(wèn)題。如果考慮到之后出售的問(wèn)題，沒(méi)有電梯時(shí)一層二層的價(jià)值更高，有了電梯之后，不僅沒(méi)了優(yōu)勢(shì)，還可能導(dǎo)致房屋貶值。

　　對(duì)此，張健單位統(tǒng)一規(guī)定安裝費(fèi)用一、二層住戶不需支付，由其他樓層均攤。如果二層想使用電梯，初裝費(fèi)只需繳納5000元。

　　而反悔的業(yè)主則希望高層業(yè)主能給自己一定的賠償，雙方?jīng)]能達(dá)成統(tǒng)一，工程被耽擱了。

　　負(fù)責(zé)電梯施工的管理人員張學(xué)書介紹，安裝電梯涉及一系列前序工程，比如設(shè)計(jì)、打地基、購(gòu)買材料等，而國(guó)家的電梯補(bǔ)貼需要等到工程驗(yàn)收后才能下發(fā)，所以工程隊(duì)在墊付了一部分資金后，將居民自籌的這部分資金也用了進(jìn)來(lái)，已無(wú)法退還。這棟樓就“僵”在了這里。

　　此類問(wèn)題并非沒(méi)有解決的先例。此前媒體報(bào)道了一起非常類似的案件。四川成都溫江區(qū)一個(gè)修建于2004年的小區(qū)，其中2棟2單元的居民多為老年人。在國(guó)家出臺(tái)老舊小區(qū)院落加裝電梯的政策后，通過(guò)投票表決，12戶業(yè)主均同意加裝電梯。2020年5月，電梯公司開(kāi)始入場(chǎng)施工，但遭到一樓兩家住戶阻攔。此后，四戶高層業(yè)主將一樓住戶訴至法院。

　　這起訴訟經(jīng)歷了一審、二審。2020年9月，成都溫江區(qū)人民法院作出一審判決，一樓住戶須停止對(duì)電梯安裝施工的阻撓和妨礙。二審維持了原判。

　　記者翻看中國(guó)裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)因安裝電梯引發(fā)的相鄰權(quán)糾紛多了起來(lái)，判決往往與此案相同，其適用法律經(jīng)歷了從物權(quán)法到民法典的轉(zhuǎn)變。

　　根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。民法典則變更為表決權(quán)降低至“兩個(gè)四分之三”，即參與表決的專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，就可以實(shí)施電梯的改造工程。

　　記者采訪了多位社區(qū)工作人員，他們都表示，對(duì)簿公堂并非良方。

　　加裝電梯不是老舊小區(qū)改造的強(qiáng)制性要求，主要以居民協(xié)商為主。北京某街道的工作人員劉林(化名)表示：“老舊小區(qū)改造本身是一個(gè)為民工程，如果強(qiáng)制安裝會(huì)造成居民對(duì)立，而且之后的電梯維保工作可能更麻煩?！?/p>

　　2 “自下而上”的需求

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，常住人口城鎮(zhèn)化率從新中國(guó)成立初期的10.6%提升至2020年的63.89%。因此，城鎮(zhèn)更新也一直在進(jìn)行中。在棚戶區(qū)改造完成后，大多建于90年代前后的低層樓房進(jìn)入了需要改善的階段，老舊小區(qū)改造工作被提上議程。

　　清華同衡城市更新設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)助理田昕麗參與了很多城市更新項(xiàng)目，她介紹，老舊小區(qū)改造是因地制宜的，各個(gè)社區(qū)根據(jù)自己的特點(diǎn)列出所需清單。其中她感到最難推行的就是加裝電梯，復(fù)雜的不是電梯的物理建設(shè)，而是牽涉各家各戶既得利益的重新分配，“一個(gè)小區(qū)能有5%、10%的單元裝上電梯都算多的”。

　　以北京市為例，綜合此前媒體報(bào)道，2019年，北京要求各區(qū)開(kāi)展摸底調(diào)查。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾介紹，通過(guò)上報(bào)估算，全市符合加裝條件的大約有10多萬(wàn)個(gè)單元門，涉及居民200多萬(wàn)人。而實(shí)際安裝情況則是，2019年新開(kāi)工電梯693部，竣工555部;2020年新開(kāi)工476部，竣工636部。

　　在某省級(jí)住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，相較于此前棚戶區(qū)改造拆遷工作，老舊小區(qū)改造的一個(gè)亮點(diǎn)是堅(jiān)持居民自愿。這種“自下而上”生成的需求，需要居民同意并經(jīng)社區(qū)上報(bào)申請(qǐng)，相關(guān)部門批準(zhǔn)后才納入改造范圍。這某種程度上對(duì)居民自治水平提出了不低的要求，也非?？简?yàn)社區(qū)工作者：面對(duì)老百姓不同的訴求，如何能夠求得最大公約數(shù)。

　　如何協(xié)調(diào)不同用戶的利益，北京普勝達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)律師張曉娜建議采取“逐層分?jǐn)偂狈桨?，即加裝電梯除去補(bǔ)貼部分，剩余的部分，一樓的住戶不用分?jǐn)?，一樓以上的住戶根?jù)樓層高低而不同，比如每增加一個(gè)樓層，就多分?jǐn)傄徊糠帧?/p>

　　“也可以用‘共享電梯’方案。簡(jiǎn)單理解，就是安裝免費(fèi)、按次收費(fèi)。前期安裝時(shí)所有住戶都不用分?jǐn)傎M(fèi)用，由電梯公司或者政府出資建設(shè)，但是后續(xù)使用時(shí)要刷卡開(kāi)電梯，每次刷卡收取一定的費(fèi)用，根據(jù)樓層的不同，收費(fèi)也有所區(qū)別?！睆垥阅日f(shuō)。

　　張學(xué)書在施工過(guò)程中感到技術(shù)的進(jìn)步與合理的安裝方案也有助于提高低層住戶同意安裝電梯的可能性?！皬埥卧碾娞菽茼樌惭b，部分原因在于電梯對(duì)著單元門，而非住戶的陽(yáng)臺(tái)，透明箱體也使低層采光幾乎不受影響?！彼J(rèn)為，應(yīng)該制定更能保障所有人權(quán)益的安裝方案，對(duì)住戶加以詳細(xì)說(shuō)明，并在安裝過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督、審查等工作。

　　3 不再是一小部分人的難題

　　對(duì)于另一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，“安裝電梯”不必討論，因?yàn)橛布l件都不達(dá)標(biāo)。

　　張健的父親今年已90多歲，他居住的小區(qū)建于20世紀(jì)80年代，是磚混預(yù)制板結(jié)構(gòu)，因?yàn)榻M裝方便、造價(jià)低，城市民用住宅曾大量采用這一結(jié)構(gòu)。直到2000年左右，多地出臺(tái)規(guī)定禁止建筑中再使用。這種結(jié)構(gòu)承受不了安裝電梯帶來(lái)的震動(dòng)。

　　除了樓房結(jié)構(gòu)外，劉林介紹，有些小區(qū)在建造時(shí)并沒(méi)有現(xiàn)在的“小區(qū)”概念，因此沒(méi)有公共區(qū)域，“出了單元門就是馬路”，沒(méi)有加裝電梯的空間。此外，安裝電梯的設(shè)備層在地下，電梯選裝區(qū)域往往在單元門口，這里涉及電力、燃?xì)?、排水等一系列管線，有些管線無(wú)法改動(dòng)，有些改動(dòng)則成本太高。這些因素都會(huì)使得一些小區(qū)與電梯無(wú)緣。

　　張健的父母多數(shù)時(shí)間都待在家里，只有天氣特別好的時(shí)候，才會(huì)扶著樓梯護(hù)欄下樓，去院里的長(zhǎng)椅上坐坐。這或許是大部分老人的日常。

　　“當(dāng)前，我國(guó)正處于人口老齡化從快速發(fā)展轉(zhuǎn)向急速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期?！北P古智庫(kù)老齡社會(huì)研究中心副主任李佳說(shuō)。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口的比重達(dá)到18.7%，其中65歲及以上人口比重達(dá)到13.5%。不僅老齡人口規(guī)模龐大，而且老齡化進(jìn)程明顯加快。

　　老人的問(wèn)題不再是小部分人的問(wèn)題。讓老年人能更加方便、安全地參與社會(huì)活動(dòng)，是日前發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》的重要關(guān)切。

　　面對(duì)老齡化社會(huì)，李佳認(rèn)為要做兩方面的工作，一方面瞄準(zhǔn)“增量”，做好新基建的適老化前瞻設(shè)計(jì);一方面優(yōu)化“存量”，做好已有基礎(chǔ)設(shè)施的全面適老化改造。

　　對(duì)于老年人的基本出行，李佳認(rèn)為不應(yīng)該只盯著安裝電梯這一種方法，“我們可以因地制宜，研發(fā)一些普及性更強(qiáng)、使用更便捷的下樓工具”。

　　這兩年，樓道代步機(jī)作為替代選擇，進(jìn)入不少老年人的視野。這是一種通過(guò)在樓梯上鋪軌道，讓人上下移動(dòng)的設(shè)備。媒體曾報(bào)道過(guò)浙江杭州一位80多歲的吳奶奶，想用這種方法取代遲遲安不上的電梯，實(shí)現(xiàn)自己和老伴的“下樓自由”。

　　吳奶奶聯(lián)系廠家上門勘測(cè)，得到的設(shè)計(jì)方案是，1樓到4樓每層樓梯在靠墻的位置安裝一條軌道，軌道上安裝一個(gè)座椅，軌道的橫截面為12厘米×11厘米。座椅不用時(shí)呈靠墻折疊狀，把占用的公共面積降到最低。

　　遺憾的是，樓道代步機(jī)最后沒(méi)能裝上。盡管街道工作人員認(rèn)為它對(duì)樓房影響不大，但仍有鄰居擔(dān)心消防問(wèn)題或影響樓房質(zhì)量。

　　劉林直言，在社區(qū)工作中，安裝樓道代步機(jī)不是社區(qū)鼓勵(lì)的行為。“就像地鐵使用的無(wú)障礙升降機(jī)，是需要工作人員進(jìn)行操作的。代步機(jī)也屬于一種電器，老年人的行動(dòng)和反應(yīng)能力沒(méi)有那么快，有可能在使用中出現(xiàn)危險(xiǎn)，摔傷了怎么辦?”他說(shuō)。

　　而這種擔(dān)心也印證了李佳所說(shuō)的，老年人出行還需要更多創(chuàng)新產(chǎn)品?！耙酝淆g群體較其他年齡群體數(shù)量少、占比低，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施也缺乏重視和投入，長(zhǎng)期以來(lái)形成了基礎(chǔ)弱、底子薄的客觀現(xiàn)實(shí)。許多企業(yè)和社會(huì)組織止步于老齡產(chǎn)業(yè)和老齡事業(yè)之外，很大一部分原因就是資金不足，難以填補(bǔ)這個(gè)窟窿。因此，只有政府來(lái)主導(dǎo)相關(guān)建設(shè)，補(bǔ)齊短板，企業(yè)和社會(huì)組織才能夠投入其中?！崩罴阎赋觥?/p>

　　同時(shí)，他認(rèn)為，面對(duì)老齡化，政府、社會(huì)、企業(yè)、家庭和個(gè)人，必須多元參與，形成合力。因此，要在體制機(jī)制、制度政策上系統(tǒng)謀劃，讓更多的主體參與進(jìn)來(lái)，創(chuàng)新公共基礎(chǔ)設(shè)施投融資和管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制，推廣新的合作模式。

　　(本報(bào)記者 陳慧娟)